about privilege contact registration login

靠遏抑需求 治標難治本
(2021年3月5日)

香港樓價與廣大市民的購買力脫節,導致港人的自置居所比例連年下跌。本來,政府是知道除非增加供應,否則是不足以解決實際問題的。只可惜政府在拓展新的土地供應時阻力重重,卻又缺乏硬闖的魄力,唯有改用遏抑需求的方式去暫時治標。

樓價上升的原因是供不應求,供應沒法增加,若能遏抑需求,亦可以令樓價停升,甚至回落。為此,政府寓禁於徵,推出了一系列的懲罰性印花費(從價稅),置業者除了付樓價外,還得額外付一筆最高達樓價30%的印花稅。其效果就是用這筆印花稅來取代同樣比例的樓價上升。政府自以為,只要能成功地阻止了樓價上升,就可以對市民有所交代。

然而,真正的結果和之前沒有多大分別,市民一樣是買不起樓,只是之前係樓價升到叫人買不起,現在是印花費貴到叫人買不起。在這種情況下,樓價雖然沒升,但若是供應沒有增加的話,香港依然沒法令更多的人成功置業,民怨一樣難以平息。

再者,這種以增加交易成本去遏抑需求的策略是有後遺症的。長遠對社會有負面影響,只宜用來應急,不宜用來長期使用。原因是交易費用高會妨礙社會資源的順暢流動,只有透過低成本的交易,社會上的資源才能落入最需要的人手裏。通常這類人最願意付出代價,並且最能有效地善用資源。因此,政府的一項天職,是設法降低交易成本,而不是增加交易成本,但香港特區政府卻反其道而行之。

現實是設立各項印花費辣招以來,香港的樓宇交易大幅減少,其頻密度至今無法回復到上世紀九十年代的水平。結果是大量供滿貸款的人都沒有換樓,沒法遷入更好的居住環境。現時,還清貸款,全資擁有自己物業的小業主,佔比已逾全部小業主的65%。

表面上,這樣高的比例可以降低香港的金融風險,但實際上卻顯示香港的資源流動能力停滯,大量有能力提升生活水平的行為都沒有付諸行動。因為擁有第二個物業要付15%印花費,而換間略大一點的單位,銀行的貸款會由樓價的八成降到五成,變成即使賣了原有的物業,也不夠首期買新物業。結果很多本來有條件住好點的家庭,都因政府限制銀行貸款,而沒法改善生活,只能住在舊房子裏,為降低香港的金融風險作出「貢獻」。

本來,只要這批供滿按揭的人能夠換樓,二手市場就會有很多上車盤供應。這批單位大都靠近市區,樓價遠比發展商提供的納米樓便宜,是年輕人首次置業的理想選擇。現在卻因為市場流通減慢而沒法在二手市場出現,對社會沒有好處。因此,政府宜及早修訂遏抑樓宇需求的措施,令市場的流轉可以恢復正常。